W nowych budynkach mieszkalnych w Polsce widać dwa odmienne światy metraży. Według GUS mieszkanie oddane do użytkowania w 2024 r. miało przeciętnie 89,1 m², ale ta liczba łączy lokale w budynkach jednorodzinnych, których średnia powierzchnia wynosiła 130,0 m², z mieszkaniami w budynkach wielorodzinnych — średnio 51,5 m². Różnica jest na tyle duża, że ogólnopolska średnia nie mówi, jakiej wielkości jest przeciętny nowy lokal w bloku.

Skąd bierze się średnia 89,1 m²?

W 2024 r. oddano w Polsce do użytkowania 200,4 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 17,8 mln m². Przeciętny metraż był nieco niższy niż rok wcześniej, gdy wynosił 90,0 m². Spadła również skala oddawania nowych lokali: ich liczba zmniejszyła się względem 2023 r. o 20,9 tys., a łączna powierzchnia — o 2,1 mln m².

Słowo „mieszkanie” w statystyce budownictwa nie oznacza wyłącznie lokalu w bloku. Obejmuje także mieszkania w budynkach jednorodzinnych. Gdy obie kategorie trafią do jednego zestawienia, większe powierzchnie domów podnoszą wynik ogółem. W 2024 r. średni metraż w budynkach jednorodzinnych był około 2,5 raza większy niż w wielorodzinnych.

To najważniejsze rozróżnienie przy czytaniu danych o nowych budynkach. Jeśli interesuje cię zakup mieszkania w zabudowie wielorodzinnej, punktem odniesienia będzie średnia 51,5 m², a nie 89,1 m². Z kolei przy porównywaniu domów z ofertą mieszkań w blokach wspólna średnia zaciera różnice między tymi typami nieruchomości.

Czy znamy udział najmniejszych i największych mieszkań?

Podane średnie pokazują wyraźny kontrast między rodzajami zabudowy, ale nie są pełnym rozkładem metraży. Z przywołanych danych GUS nie wynika, jaki odsetek mieszkań oddanych w 2024 r. miał mniej niż 40 m², ile lokali mieściło się w poszczególnych przedziałach powierzchni ani jak duże były największe z nich.

Nie można więc na ich podstawie wskazać najczęściej spotykanego metrażu. Średnia jest wynikiem obliczenia dla całej badanej grupy, a nie opisem lokalu, który pojawiał się w niej najczęściej. Nie dowodzi też, że połowa nowych mieszkań była mniejsza, a połowa większa od podanej wartości.

Określenia „rekordziści” i „minimaliści” warto zatem traktować jako sposób pokazania rozpiętości rynku, nie jako ranking konkretnych budynków. Dane pozwalają rzetelnie porównać przeciętne powierzchnie w zabudowie jednorodzinnej i wielorodzinnej. Nie pozwalają natomiast ustalić udziału skrajnie małych lub wyjątkowo dużych lokali wśród wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania.

Małe mieszkania: co oznacza dolna granica metrażu?

Warunki techniczne wskazują, że mieszkanie powinno mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej. Jest to wymóg dotyczący mieszkania, a nie informacja o tym, jak często buduje się lokale bliskie tej granicy. Średnia 51,5 m² dla nowych mieszkań w budynkach wielorodzinnych nie mówi, czy udział najmniejszych lokali jest duży, czy niewielki.

Sam metraż ma też ograniczoną wartość przy ocenie wygody. Dwa mieszkania o podobnej powierzchni mogą różnić się liczbą pokoi i układem. W jednym większą część zajmie korytarz, w drugim tę samą przestrzeń uda się wykorzystać na osobny pokój lub miejsce do przechowywania. Dla osoby mieszkającej samotnie znaczenie poszczególnych pomieszczeń będzie inne niż dla rodziny potrzebującej prywatności.

Tę różnicę między powierzchnią a warunkami zamieszkania dobrze ilustrują dane Eurostatu. W 2024 r. na osobę przypadało w Polsce średnio 1,2 pokoju, wobec 1,7 pokoju w całej Unii Europejskiej. To wskaźnik liczby pokoi, nie metrów kwadratowych; dotyczy warunków mieszkaniowych ludności, a nie wyłącznie lokali w nowych budynkach. Uzupełnia jednak obraz, którego nie da się odczytać z samej powierzchni mieszkania.

Duże domy też mają coraz mniejszą średnią

Przeciętna powierzchnia mieszkania w budynku jednorodzinnym oddanym do użytkowania w 2024 r. wyniosła 130,0 m². To znacznie więcej niż 51,5 m² w budynku wielorodzinnym, ale nie oznacza, że nowe domy są coraz większe. Dane przytoczone dla domów jednorodzinnych wskazują spadek ich średniego metrażu z 133,8 m² w 2019 r. do 130,1 m² w 2024 r.

Zmniejszał się również przeciętny metraż mieszkań deweloperskich w budynkach wielorodzinnych. W 2022 r. wynosił 52,1 m², w 2023 r. — 51,8 m², a w 2024 r. — 51,4 m². W 2019 r. przekraczał 53 m². Zmiany średnich pokazują kierunek widoczny w tych zestawieniach, lecz nie mówią, jak zmieniła się liczba lokali o konkretnym metrażu.

Warto przy tym pilnować zakresu porównania. Wynik 51,4 m² dotyczy mieszkań deweloperskich w budynkach wielorodzinnych, natomiast 51,5 m² odnosi się do mieszkań oddanych w budynkach wielorodzinnych ogółem. Podobne wartości nie oznaczają, że zestawienia opisują dokładnie tę samą grupę lokali.

Nowe mieszkania a cały zasób: dlaczego średnie się różnią?

Na koniec 2024 r. w Polsce było niemal 16 mln mieszkań. Przeciętna powierzchnia mieszkania w tym całym zasobie wynosiła 75,6 m², a na jedną osobę przypadało średnio 32,2 m² powierzchni użytkowej. Tych liczb nie należy utożsamiać ze średnią 89,1 m² dla mieszkań oddanych do użytkowania w samym 2024 r. Pierwsza grupa obejmuje mieszkania istniejące, druga — lokale przekazane do użytkowania w danym roku.

Dane o całym zasobie pokazują również różnicę między miastem a wsią. Przeciętne mieszkanie w mieście miało 64,9 m², a na wsi 98,1 m², czyli o 33,2 m² więcej. Nie jest to jednak porównanie wyłącznie nowo wybudowanych lokali. Wykorzystanie tych wartości do opisu metraży oddawanych obecnie w miastach i na terenach wiejskich prowadziłoby do pomieszania dwóch różnych zbiorów.

Jak porównywać metraże bez mylącej średniej?

Przy czytaniu statystyk lub przeglądaniu ofert warto najpierw ustalić, co dokładnie jest mierzone. Różnica między przeciętnym nowym domem a mieszkaniem w bloku jest większa niż zmiany średniego metrażu obserwowane rok do roku. Dlatego porównanie lokali z tej samej kategorii zwykle mówi więcej niż zestawienie ich ze średnią dla całego budownictwa.

  • Porównuj podobne typy mieszkań. Lokal w budynku wielorodzinnym zestawiaj z danymi dla tej zabudowy, a dom — z domami.
  • Sprawdź sposób podania powierzchni. Upewnij się, że w porównywanych ofertach metraż oznacza powierzchnię użytkową liczoną według porównywalnych zasad.
  • Oceń układ i liczbę pokoi. Zobacz, ile miejsca zajmują ciągi komunikacyjne i czy powierzchnia odpowiada potrzebom domowników.

Jeżeli chcesz ocenić, czy na rynku przybywa bardzo małych mieszkań albo jak często powstają wyjątkowo duże lokale, potrzebne są dane o liczbie mieszkań w przedziałach metrażowych. Średnia — nawet podana osobno dla domów i bloków — nie zastąpi takiego rozkładu.

Przeczytaj również:

POWIĄZANE ARTYKUŁYWIĘCEJ OD AUTORA